Erbauseinandersetzung Immobilie: Ablauf, Kosten und Möglichkeiten
- Wie läuft eine Erbauseinandersetzung einer Immobilie ab – Schritt für Schritt?
- Welche Möglichkeiten gibt es, eine geerbte Immobilie fair aufzuteilen?
- Mit welchen Kosten und Steuern müssen Erben rechnen?
- Wie kann die Remedium-Lösung Streit vermeiden und sofortige Liquidität schaffen?
Robert Lindenstreich
Das Wichtigste in Kürze
- Die Erbauseinandersetzung einer Immobilie ist die Aufteilung eines geerbten Hauses oder Grundstücks unter den Miterben.
- Sie beendet die Erbengemeinschaft und schafft klare Eigentumsverhältnisse.
- Bei Immobilien ist ein notariell beurkundeter Erbauseinandersetzungsvertrag zwingend vorgeschrieben.
- Hauptwege: Verkauf, Übertragung mit Ausgleichszahlung oder Teilungsversteigerung.
- Kosten fallen für Notar, Grundbuch, Anwälte und ggf. Gerichte an.
- Eine einvernehmliche Lösung spart Zeit, Geld und verhindert Familienstreitigkeiten.
Was bedeutet Erbauseinandersetzung bei Immobilien?
Die Erbauseinandersetzung ist die rechtlich verbindliche Aufteilung eines Nachlasses, der eine Immobilie enthält. Sie führt dazu, dass nur noch ein Eigentümer oder eine klar geregelte Eigentümerstruktur besteht.
Kernpunkte:
- Sie beendet die gemeinschaftliche Verwaltung der Immobilie.
- Sie muss bei Immobilien notariell beurkundet werden.
- Sie kann durch Verkauf, Übertragung oder Ausgleichszahlung erfolgen.
Beispiel: Drei Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus. Zwei möchten verkaufen, einer möchte behalten. Sie einigen sich darauf, dass einer die Immobilie übernimmt und die anderen zwei entsprechend ihrer Erbquote auszahlt.
Rechtlicher Rahmen der Erbauseinandersetzung einer Immobilie
Der Erbauseinandersetzungsvertrag
Bei einer Immobilie ist der Erbauseinandersetzungsvertrag Pflicht.
Er regelt:
- Wer welchen Anteil erhält.
- Welche Ausgleichszahlungen gezahlt werden.
- Wie Kosten und Steuern verteilt werden.
Notarielle Beurkundung: Ohne Notar ist die Erbauseinandersetzung einer Immobilie unwirksam. Der Notar sorgt außerdem für die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch.
Teilungsreife
Eine Immobilie kann erst auseinandergesetzt werden, wenn der Nachlass „teilungsreif“ ist:
- Alle Schulden des Erblassers sind beglichen.
- Pflichtteils- oder Vermächtnisansprüche sind erfüllt.
- Es bestehen keine offenen Rechtsstreitigkeiten über den Nachlass.
Ablauf der Erbauseinandersetzung einer Immobilie – Schritt für Schritt
1. Nachlass erfassen
Zu Beginn wird der gesamte Nachlass ermittelt – inklusive aller Immobilien, Konten und Verbindlichkeiten. Bei der Immobilie ist ein aktuelles Wertgutachten entscheidend, um die Basis für alle weiteren Entscheidungen zu schaffen.
2. Erbquoten klären
3. Lösungsmöglichkeiten besprechen
Die Erben entscheiden gemeinsam, wie mit der Immobilie verfahren werden soll: Verkauf, Übertragung auf einen Erben mit Ausgleichszahlung oder Vermietung. Eine schriftliche Einigung verhindert spätere Streitigkeiten.
4. Remedium als Alternative prüfen
Falls keine schnelle Einigung möglich ist oder ein Miterbe seinen Anteil verkaufen möchte, kann Remedium diesen Anteil zeitnah und zu fairen Konditionen übernehmen. Dadurch erhalten verkaufswillige Erben sofortige Liquidität, während die übrigen Miterben die Immobilie behalten und von professioneller Verwaltung profitieren – ohne Risiko einer Teilungsversteigerung.
5. Notarieller Erbauseinandersetzungsvertrag
6. Grundbuchberichtigung
Der Notar veranlasst die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Erst damit ist die Erbauseinandersetzung rechtlich vollständig abgeschlossen.
7. Steuerliche und finanzielle Abwicklung
Zum Schluss werden offene Steuern (z. B. Erbschafts- oder Schenkungssteuer) und Kosten beglichen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann hier Geld sparen.
Welche Möglichkeiten gibt es bei der Erbauseinandersetzung einer Immobilie?
Gemeinsamer Verkauf
Die Immobilie wird veräußert und der Erlös entsprechend der Erbquoten verteilt.
Vorteile:
- Schnelle Liquidität für alle.
- Keine künftige Verwaltung nötig.
Nachteile:
- Emotionale Bindung kann Verkauf erschweren.
- Abhängig von der aktuellen Marktlage.
Übertragung an einen Erben mit Ausgleichszahlung
Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
Vorteile:
- Immobilie bleibt in der Familie.
- Flexibilität für den Übernehmenden.
Nachteile:
- Finanzierung kann schwierig sein.
- Steuerliche Aspekte beachten (Schenkungssteuer bei zu niedriger Zahlung).
Teilungsversteigerung
Das Amtsgericht verkauft die Immobilie öffentlich.
Vorteile:
- Erzwingbare Lösung bei Uneinigkeit.
Nachteile:
- Oft niedriger Verkaufspreis.
- Lange Verfahrensdauer und hohe Kosten.
Remedium-Lösung
Remedium kauft den Anteil verkaufswilliger Miterben zu fairen Konditionen und übernimmt anschließend die professionelle Verwaltung der Immobilie gemeinsam mit den verbleibenden Erben. So erhalten verkaufsbereite Miterben schnelle Liquidität, während die Immobilie in Familienhand bleibt – ganz ohne Teilungsversteigerung oder jahrelangen Streit.
Vorteile:
- Schnelle, unkomplizierte Auszahlung für verkaufswillige Erben.
- Immobilie bleibt im Familienbesitz und wird professionell bewirtschaftet.
- Vertraglicher Ausschluss einer Teilungsversteigerung.
Nachteile:
- Nur sinnvoll, wenn mindestens ein Teil der Erben die Immobilie behalten möchte.
Welche Kosten erwarten mich bei einer Erbauseinandersetzung?
| Kostenart | Durchschnitt | Hinweise |
|---|---|---|
| Notarkosten | 1–2 % des Immobilienwerts | Pflicht bei Immobilien. |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | Für Eintragung neuer Eigentümer. |
| Anwaltskosten | variabel | Sinnvoll bei komplizierten Fällen. |
| Gerichtskosten | variabel | Vor allem bei Teilungsversteigerung. |
| Gutachterkosten | 1.000–2.500 € | Abhängig von Lage und Objektgröße. |
Wer zahlt? In der Regel tragen alle Miterben die Kosten entsprechend ihrer Erbquote.
Tipp: Bei der Remedium-Lösung entfallen für die verkaufswilligen Erben sämtliche Kosten – der Anteilskauf, die Abwicklung und die Verwaltung sind für sie komplett kostenlos.
Steuerliche Aspekte der Erbauseinandersetzung
- Erbschaftssteuer: Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab (Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €).
- Schenkungssteuer: Entsteht, wenn Ausgleichszahlungen den tatsächlichen Wert unterschreiten.
- Spekulationssteuer: Entfällt, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat oder sie länger als 10 Jahre im Besitz war.
Welche Konflikte gibt es bei der Erbauseinandersetzung
Typische Streitpunkte
- Uneinigkeit über Verkauf oder Behalten – Ein Miterbe möchte verkaufen, ein anderer will die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.
- Unterschiedliche Wertvorstellungen – Der ermittelte Immobilienwert wird von den Erben unterschiedlich eingeschätzt.
- Persönliche Konflikte zwischen Miterben – Alte familiäre Spannungen brechen oft im Erbfall wieder auf und erschweren sachliche Lösungen.
Klassische Lösungsansätze
- Mediation zur Konfliktlösung mit einem neutralen Dritten.
- Teilerbauseinandersetzung durch Verkauf von Erbanteilen an andere Miterben oder Dritte.
- Gerichtliche Teilungsversteigerung als letzte Möglichkeit – oft mit erheblichen Wertverlusten.
Die Remedium-Lösung als konfliktfreie Alternative
Hier bietet sich Remedium als spezialisierter Anteilskäufer an:
- Schnelle Liquidität für verkaufswillige Miterben – Auszahlung in wenigen Monaten statt jahrelanger Auseinandersetzung.
- Immobilie bleibt in Familienhand – die verbleibenden Miterben behalten ihren Anteil und profitieren von professioneller Verwaltung, Vermietung und ggf. Sanierung.
- Keine Teilungsversteigerung – vertraglich ausgeschlossen, um Wertverluste und unnötige Belastungen zu vermeiden.
- Komplett kostenfrei für verkaufswillige Erben – Remedium übernimmt sämtliche Transaktions- und Verwaltungskosten.
Mit diesem Modell lassen sich verhärtete Fronten auflösen, ohne dass es zu einem finanziell und emotional belastenden Gerichtsverfahren kommt. So bleibt der Familienfrieden gewahrt und die Immobilie wird nachhaltig und wertsteigernd bewirtschaftet.
Checkliste für die Erbauseinandersetzung einer Immobilie
- Nachlass vollständig erfassen
Alle Vermögenswerte, Immobilien, Konten und Schulden zusammentragen. Eventuell vorhandene Miet- oder Pachtverträge prüfen. - Erbquoten und Rechtslage prüfen
Testament oder gesetzliche Erbfolge heranziehen. Ggf. Pflichtteils- oder Vermächtnisansprüche berücksichtigen. - Immobilienwert ermitteln lassen
Ein neutrales Verkehrswertgutachten einholen, um die Grundlage für Verkaufspreis oder Ausgleichszahlungen zu schaffen. - Lösungsszenarien vergleichen
Verkauf, Übertragung mit Ausgleichszahlung, Teilungsversteigerung oder Remedium-Lösung als schnelle, konfliktfreie Alternative prüfen. - Einigung über Vorgehen erzielen
Frühzeitig Gespräche führen, um Streit zu vermeiden. Ergebnisse schriftlich festhalten. - Notar beauftragen und Erbauseinandersetzungsvertrag erstellen
Vertrag notariell beurkunden lassen – Pflicht bei Immobilien. - Grundbuchänderung veranlassen
Notar übermittelt die Unterlagen ans Grundbuchamt, um neue Eigentumsverhältnisse einzutragen. - Steuerliche Folgen klären
Erbschafts-, Schenkungs- oder mögliche Spekulationssteuer prüfen. Frühzeitig Steuerberater hinzuziehen. - Kostenplanung erstellen
Notar-, Grundbuch-, Gutachter- und Anwaltskosten kalkulieren. Bei Nutzung der Remedium-Lösung: Für verkaufswillige Erben fallen keine Kosten an. - Abwicklung und Übergabe
Schlüsselübergabe, Vertragsvollzug und ggf. Neuvermietung oder Renovierung organisieren.
FAQ
1. Was ist eine Erbauseinandersetzung Immobilie?
Das ist die rechtlich verbindliche Aufteilung einer geerbten Immobilie unter allen Miterben, meist durch Verkauf, Übertragung oder Ausgleichszahlung.
2. Wer trägt die Notarkosten?
Meist teilen sich alle Erben die Kosten entsprechend ihrer Erbquote, sofern nicht anders vereinbart.
3. Was passiert, wenn keine Einigung möglich ist?
Jeder Miterbe kann eine Teilungsversteigerung beantragen, die jedoch oft zu finanziellen Nachteilen führt.
4. Wie lange dauert eine Erbauseinandersetzung Immobilie?
Einvernehmliche Lösungen sind oft in wenigen Monaten abgeschlossen, bei Streit kann es Jahre dauern.
5. Kann ich gezwungen werden, meinen Anteil zu verkaufen?
Nicht direkt – aber jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung rechtlich durchsetzen.